1. Tình huống thực tiễn
Có trường hợp người mua nhà, đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, thanh toán, tiếp nhận tài sản và quản lý thực tế. Tuy nhiên, người đang cư trú trên đất (thường là chủ cũ hoặc người liên quan) không rời đi, thậm chí tự ý thay khóa, phá khóa, tái chiếm, đồng thời viện dẫn lý do “đang có tranh chấp” với các giao dịch trước đó.
Vấn đề cốt lõi của tình huống này không chỉ là tranh chấp dân sự về quyền, mà còn có thể phát sinh hành vi xâm phạm quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản trên thực tế, và trong một số trường hợp có dấu hiệu hình sự nếu tồn tại yếu tố gian dối trước khi người mua giao tiền/nhận chuyển nhượng.
2. Người mua sau cùng có quyền gì?
a. Quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng tài sản theo giao dịch hợp pháp
Người nhận chuyển nhượng hợp pháp (hợp đồng công chứng, giao nhận, thanh toán và/hoặc đăng ký biến động theo quy định) có quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng tài sản.
Việc người khác tự ý xâm nhập, chiếm giữ trái ý chí của người quản lý hợp pháp là hành vi trái pháp luật.
b. “Có tranh chấp” không đồng nghĩa với quyền tự ý chiếm giữ
Tranh chấp (nếu có) phải được giải quyết theo trình tự thủ tục luật định.
Cá nhân không có quyền tự mình “tái chiếm” hoặc tự ý vào ở với lý do “đang tranh chấp”. Việc ai được tạm thời quản lý tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có) thuộc thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền theo luật.
3. Phân định đúng: dân sự và hình sự trong tình huống này
Điểm thường bị nhầm là coi mọi việc là “dân sự”, dẫn đến bỏ qua công cụ bảo vệ quyền lợi kịp thời.
- Dân sự thường liên quan: hợp đồng; hiệu lực hợp đồng; yêu cầu tuyên vô hiệu; hậu quả giao dịch vô hiệu; yêu cầu trả lại tài sản…
- Hình sự có thể đặt ra khi có:
- Hành vi gian dối trước giao dịch làm người mua hiểu sai sự thật và quyết định giao tiền/nhận chuyển nhượng; và/hoặc
- Hành vi xâm nhập trái phép, thay khóa/phá khóa, chiếm giữ nhà trái ý chí của người đang quản lý hợp pháp.
Việc có tranh chấp dân sự không tự động loại trừ trách nhiệm hình sự nếu hành vi có đủ dấu hiệu tội phạm.
4. Người mua sau cùng nên làm gì để bảo vệ quyền lợi?
a. Không tự ý “cưỡng chế” hoặc dùng biện pháp đối đầu
Cần tránh xung đột trực tiếp và các hành vi có thể bị diễn giải bất lợi cho người mua.
b. Tạo lập hồ sơ chứng cứ
- Video/ghi âm về nội dung trình bày, cam kết của người đang ở trên đất (nếu có) trước thời điểm giao dịch;
- Tài liệu giao dịch: hợp đồng công chứng, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao;
- Chứng cứ về việc chiếm giữ trái phép: hình ảnh khóa bị thay/phá, camera, nhân chứng, biên bản làm việc.
c. Yêu cầu chính quyền địa phương ghi nhận hiện trạng
Đề nghị UBND phường/xã hoặc tổ dân phố phối hợp ghi nhận tình trạng chiếm giữ thực tế, tạo chứng cứ hành chính khách quan.
d. Chủ động sử dụng công cụ hình sự khi có dấu hiệu cấu thành
Trong trường hợp có căn cứ, người mua có thể làm đơn tố cáo để cơ quan Công an tiếp nhận nguồn tin và xác minh theo thẩm quyền.
Xem thêm: Trình tự xử lý khi bị chiếm giữ nhà đất trái phép
5. Kinh nghiệm xử lý từ HT Legal VN
Trong thực tiễn tư vấn tranh chấp nhà đất và giao dịch bảo đảm, HT Legal VN thường tập trung 4 điểm nghiệp vụ để bảo vệ người mua sau cùng:
a. Tách đúng “dấu hiệu hình sự” ra khỏi tranh chấp dân sự
Nếu tồn tại hành vi gian dối hoặc xâm nhập trái phép, cần trình bày theo cấu trúc “hành vi – thời điểm – hậu quả – chứng cứ”, tránh sa vào tranh luận hiệu lực của các giao dịch trước đó.
b. Chứng cứ phải “đúng thời điểm”
Video/ghi âm có giá trị nhất khi ghi nhận trước khi người mua giao tiền, thể hiện sự ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.
c. Ưu tiên biên bản hiện trạng và tài liệu khách quan
Biên bản ghi nhận hiện trạng, xác nhận của cơ quan/địa phương và camera là những chứng cứ giảm rủi ro tranh cãi.
d. Giữ thế an toàn cho khách hàng
Hạn chế mọi hành vi có thể bị quy chụp là “tự ý xâm nhập”, “gây rối”, “xô xát”. Về chiến lược, đi đúng quy trình giúp khách hàng đứng vững cả ở cả dân sự lẫn hình sự.
6. Kết luận
Người mua sau cùng không nên bị “kẹt” trong tranh chấp không do mình tạo ra. Khi quyền quản lý tài sản bị xâm phạm, cần xử lý theo đúng quy trình, đúng cơ quan, đúng chứng cứ. Việc lựa chọn công cụ dân sự hay hình sự phải dựa trên dấu hiệu cụ thể của vụ việc và hồ sơ chứng cứ.
_____________________________________________________________
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả
HT Legal VN hân hạnh được đồng hành và cung cấp dịch vụ pháp lý cho Quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Văn phòng Tp. Hồ Chí Minh:
• VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh
• VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh
Văn phòng Hà Nội:
• VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội
📧 Email: [email protected]
📞 Hotline: 09 4517 4040 – 09 6768 7086
Luật sư tư vấn lĩnh vực sở hữu trí tuệ
