Phân tích Quyết định tái thẩm số 01/2021/KDTM-TT và kinh nghiệm bảo vệ bên thế chấp
Tác giả:Luật sư Nguyễn Thanh Trung |HT Legal VN
Một điều khoản trong hợp đồng thế chấp/tín dụng không rõ ràng có thể khiến bên thế chấp mất sạch tài sản. Phân tích Quyết định tái thẩm số: 01/2021/KDTM-TT ngày 05/02/2021 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng và kinh nghiệm thực tiễn từ HT Legal VN.
“Chỉ một điều khoản mập mờ trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng có thể khiến bạn mất trắng nhà đất?”
Cùng HT Legal VN phân tích một tranh chấp điển hình, qua đó rút ra bài học sống còn cho bên thế chấp và cả bên vay.
🔗 Nguồn:
I. Tóm tắt vụ án: Khi 4 hợp đồng tín dụng bị “gộp” vào một tài sản thế chấp
– Ngân hàng TMCP Q ký 4 hợp đồng tín dụng với Công ty TNHH T, tổng số tiền đã giải ngân hơn 13,7 tỷ đồng và hơn 150.000 USD, có tài sản đảm bảo là các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba.
– Ông Lê Văn B dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho riêng Hợp đồng tín dụng số 0023/HĐTD2-V413/10 (khoảng vay 6,2 tỷ đồng).
– Công ty TNHH T không trả đúng hạn, các bên đương sự hòa giải xử lý tài sản thế chấp, TAND huyện S ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 06/2014/QĐST-KDTM, cho phép xử lý tài sản thế chấp của ông B để trả tổng số nợ cho tất cả hợp đồng tín dụng mà không tách bạch nghĩa vụ. Những tài sản thế chấp khác thì không bị xử lý mà tập trung xử lý tải sản của ông B.
– Sau đó, ông Lê Văn B có đơn đề nghị tái thẩm; Viện Kiểm sát Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị.
II. Nhận định và quyết định cơ bản của Tòa án cấp tái thẩm
1. Các hợp đồng tín dụng là nghĩa vụ riêng biệt
– Mỗi hợp đồng là một nghĩa vụ vay độc lập, với bên thế chấp/tài sản đảm bảo khác nhau.
– Tòa cấp cao xác định 4 hợp đồng tín dụng có nghĩa vụ vay và tài sản thế chấp riêng. Ông Lê Văn B chỉ thế chấp tài sản cho Hợp đồng 0023/HĐTD2-V413/10 (6,2 tỷ đồng). Việc dùng tài sản này để trả cho toàn bộ khoản nợ 13,7 tỷ và 150.000 USD là sai nguyên tắc, xâm phạm quyền lợi ông B.
– Cấp tái thẩm khẳng định: cần giải thích rõ ông B chỉ bảo đảm cho khoản vay cụ thể theo HĐ 0023, gồm cả gốc, lãi, chi phí xử lý tài sản và các phí liên quan.
2. Điều khoản “…các nghĩa vụ khác…” là không rõ ràng
– Hợp đồng thế chấp giữa ông B và ngân hàng chỉ ghi rõ bảo đảm cho khoản vay cụ thể. Phần mở rộng “và các nghĩa vụ khác…” là điều khoản không rõ ràng, nên theo quy định tại Điều 126, 409 của Bộ luật dân sự 2005 thì:
Việc Bên mạnh thế (Ngân hàng) ghi nội dung bất lợi, không rõ ràng vào Hợp đồng thế chấp số 0023.01/HĐTC2-V413/10 ngày 06/10/2010 phải được giải thích “theo hướng có lợi cho bên yếu thế”, tức là cần giải thích có lợi cho bên thế chấp.
– Căn cứ pháp lý:
Khoản 8 Điều 409 Bộ luật Dân sự 2005: “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào nội dung hợp đồng điều khoản không rõ ràng, bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế.”
3. Khoản vay đã tất toán, bên thế chấp không được thông báo
– Khoản vay HĐ 0023 đã tất toán năm 2011, nhưng khi hòa giải năm 2014 ông B vẫn bị tính nghĩa vụ cho khoản nợ đã hết. Đây là “tình tiết mới”, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của bên thế chấp.
– Ngoài ra, Tòa án sơ thẩm cũng cho phép xử lý tài sản thế chấp cho các khoản vay đã không còn tài sản đảm bảo, vi phạm nguyên tắc hòa giải tại điểm b khoản 2 Điều 180 BLTTDS 2004.
Giá trị tài sản ông B thế chấp (ước tính hơn 20 tỷ đồng) lớn hơn nhiều so với các tài sản khác – nhưng lại bị dùng để bảo đảm cho các khoản vay không liên quan.
4. Thiếu người đồng sở hữu nhà trên đất thế chấp – vi phạm tố tụng
– Căn nhà trên đất thế chấp do ông Lê Tài và bà Lê Thị Kha sở hữu.
Tòa sơ thẩm không thẩm định tài sản, không mời ông Tài – bà Kha tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
→ Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.
5. Quyết định của Tòa án cấp cao
– Với lý do trên và một số vi phạm cơ bản khác thì Tòa án quyết định HỦY toàn bộ Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 06/2014/QĐST-KDTM.
– Chuyển hồ sơ về cho TAND huyện S xét xử lại từ đầu theo đúng quy định pháp luật.
III. Kinh nghiệm từ thực tiễn: Bảo vệ bên thế chấp, phòng ngừa rủi ro
1. Chỉ ký điều khoản rõ ràng, tránh mở rộng
– Chỉ ghi nhận nghĩa vụ cụ thể, số tiền, hợp đồng, thời gian.
– Mọi điều khoản như “các nghĩa vụ khác,” “toàn bộ nghĩa vụ…” đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Nên phản đối điều khoản không rõ ràng, ghi nhận ý kiến phản đối vào hợp đồng (nếu phải ký trong thế yếu).
2. Yêu cầu ngân hàng thông báo khi tất toán khoản vay
– Bên thế chấp có quyền được biết nghĩa vụ bảo đảm đã kết thúc khi khoản vay đã được thanh toán xong.
3. Kiểm tra đầy đủ hồ sơ trước khi hòa giải hoặc ký kết
– Phải kiểm tra kỹ Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp, số dư nợ, các bên liên quan… tránh việc thỏa thuận dẫn đến mất tài sản ngoài phạm vi trách nhiệm.
4. Tham vấn luật sư, chuyên gia pháp lý uy tín:
– Để đảm bảo quyền lợi và bảo vệ tài sản của mình, khi ký kết hợp đồng tín dụng, thế chấp hoặc giải quyết tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tại Tòa án, Thi hành án và quá trình thu giữ tài sản, Quý khách hàng lưu ý từng điều khoản, từng vấn đề thỏa thuận nhằm phân định rõ trách nhiệm, nắm rõ quyền, nghĩa vụ theo đúng quy định pháp luật và thỏa thuận, thương lượng hoặc tranh luận những vấn đề pháp lý đúng với luật, đúng trách nhiệm của mình.
– Luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có chuyên môn và uy tín là người am hiểu, có kiến thức và kinh nghiệm để xem xét hồ sơ pháp lý cụ thể, tìm kỹ điều bất thường hoặc điểm mấu chốt giải quyết vấn đề, tham vấn cho bên vay, bên thế chấp nhằm đảm bảo mọi chữ ký, thỏa thuận đều đạt được mức độ an toàn, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp theo luật định và thực tiễn.
IV. Câu hỏi thường gặp
1. Điều khoản thế chấp nào bị coi là không rõ ràng?
– Các điều khoản thiếu cụ thể về số tiền, hợp đồng, thời gian, điển hình như: “các nghĩa vụ khác của bên vay hoặc thế chấp cho hợp đồng đã, đang và sẽ ký trong tương lai của bên vay…” là điều khoản không rõ ràng.
2. Tôi thế chấp cho một khoản vay đã tất toán, còn trách nhiệm không?
– Khi khoản vay được tất toán (trả xong), nghĩa vụ bảo đảm cũng chấm dứt, bên thế chấp không còn nghĩa vụ nữa.
3. Ngân hàng yêu cầu tôi thế chấp cho nhiều khoản vay/lần, phải làm sao?
– Yêu cầu ghi rõ hợp đồng, số tiền, tài sản đảm bảo tương ứng; tuyệt đối không ký các điều khoản bảo đảm/ thế chấp chung cho “toàn bộ nghĩa vụ”, nếu không thực sự kiểm soát được rủi ro.
4. Tôi có nên giao tài sản thế chấp cho ngân hàng tự xử lý nợ không?
– Câu trả lời là có hay không sẽ phụ thuộc vào quan điểm của bạn hoặc nhận thức pháp lý, cơ sở nào bạn tin tưởng rằng quyền, nghĩa vụ của mình đặt vào tay người khác sẽ được đảm bảo? bạn có chắc là tài sản của bạn sẽ thanh lý đúng giá trị thật sự của nó? Tài sản xử lý xong mà nợ vẫn còn thì phải làm sao? … từ đó bạn sẽ xác định được có nên giao hay không.
V. Kết luận: Một chữ mập mờ – Một đời mất nhà
“Tài sản thế chấp là máu thịt của người thế chấp. Một điều khoản không rõ ràng có thể khiến bạn đánh đổi cả đời vì mất nhà cửa, thậm chí chưa chắc khắc phục được hậu quả pháp lý.”
Bạn đang là bên vay, bên thế chấp, hoặc chuẩn bị ký hợp đồng tín dụng có thế chấp tài sản? Hoặc đang phân vân trong một vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp hoặc nghĩa vụ bảo lãnh?
Hãy cùng HT Legal VN đồng hành từ bước rà soát điều khoản – xây dựng chiến lược phòng ngừa rủi ro pháp lý – bảo vệ tài sản đúng luật, đúng quyền, nghĩa vụ.
Công ty Luật TNHH HT Legal VN
*Đồng hành pháp lý – Chuyên sâu, tận tâm, hiệu quả*
Hân hạnh đón tiếp quý khách hàng theo địa chỉ sau:
Phó Giám đốc Nguyễn Thị Hoa hoặc Luật sư Nguyễn Thanh Trung hoặc Luật sư tư vấn Hà Nội theo thông tin sau:
VP1: 12 Hẻm 602/37 Điện Biên Phủ, phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh
VP2: 207B Nguyễn Phúc Chu, phường Tân Sơn, TP. Hồ Chí Minh
VP3: 5 Ngách 252/115 phố Tây Sơn, phường Đống Đa, TP. Hà Nội
Email: [email protected] Hotline: 09 6161 4040 – 09 4517 4040
