Câu hỏi: Tôi bán nhà, cam kết sẽ ký hợp đồng 3 bên với ngân hàng để cho bên mua vay 500 triệu, nhưng bên mua không đủ điều kiện được vay, đổ lỗi do tôi yếu kém và đòi lại tiền đặt cọc. Căn nhà tôi bán trị giá 890 triệu đồng, đã nhận 100 triệu đặt cọc. Việc hỗ trợ vay ngân hàng được ghi trong hợp đồng đặt cọc. Tôi nói trước với bên mua là không vay được thì phải trả tiền mặt. Chúng tôi giao hẹn, 20 ngày sau đi công chứng. Tôi cũng có giới thiệu ngân hàng cho bên mua tự liên hệ. Tuy nhiên, đến ngày công chứng, bên mua vẫn không tìm được ngân hàng cho vay do họ không đủ điều kiện trả nợ. Bây giờ bên mua đòi cọc lại nói là do tôi không tìm được ngân hàng cho họ vay thì tôi phải trả lại đặt cọc. Tôi không trả vì nghĩ mình không sai. Sau ngày hẹn công chứng một tuần tôi tìm được ngân hàng hứa cho vay 500 triệu, nhưng bên mua không muốn vay để mua nữa. Nay họ kiện tôi ra tòa đòi tiền đặt cọc. Tôi có phải trả không và tôi cần chuẩn bị gì cho phiên tòa tới. Xin được giúp đỡ.
Thông qua bài viết này Công ty Luật TNHH HT Legal VN sẽ cung cấp cho mọi người một góc nhìn tổng quan về việc bên bán nhà có trách nhiệm tìm ngân hàng cho bên mua vay tiền không?
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
2. Nội dung
Căn cứ theo điều 328 Bộ luật Dân sự: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
“Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược
2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;
b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;
c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;
d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.”
Như vậy, ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Khoản 2 Điều 38, pháp luật cho phép các bên trong giao dịch về đặt cọc thỏa thuận dựa trên ý chí của các bên mà không trái với quy định của pháp luật. Như vậy, việc thỏa thuận bên bán hỗ trợ bên mua tìm kiếm ngân hàng, để bên mua vay ngân hàng thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên là phù hợp với quy định pháp luật, nên cần xem xét vụ việc theo hai khía cạnh:
Xét về mặt pháp lý, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp các bên đã thỏa thuận việc bên bán có nghĩa vụ tìm kiếm, hỗ trợ bên mua vay ngân hàng để thanh toán số tiền chuyển nhượng, trường hợp không thể vay Ngân hàng thì bên mua phải tự thanh toán cho bên bán bằng tiền mặt. Như vậy, bên bán đã chủ động tìm kiếm ngân hàng tuy nhiên việc không thể vay vốn xuất phát từ việc bên mua không đủ điều kiện vay nên không có căn cứ để cho rằng bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Xét về mặt thực tế, bên bán hoàn toàn không có nghĩa vụ và chức năng để đứng ra đảm bảo việc bên mua sẽ được vay tại Ngân hàng, mà phụ thuộc vào việc thỏa thuận giữa bên cho vay – Ngân hàng và bên vay là bên mua về các điều kiện mà Ngân hàng yêu cầu như mục đích sử dụng vốn, số tiền vay, lãi suất, thời hạn trả nợ, tài sản bảo đảm (nếu có),…
Theo thông tin bạn cung cấp, đến ngày hẹn công chứng nhưng bên mua vẫn không tìm được Ngân hàng để vay tiền thanh toán việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, một tuần sau ngày hẹn công chứng nhưng bên mua lại không thiện chí tiếp tục hợp đồng cho dù bên bán đã cố gắng tìm Ngân hàng để giúp bên mua vay vốn. Do vậy, bên mua đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên việc yêu cầu trả lại tiền cọc là hoàn toàn không có căn cứ.
Vì vậy, bạn cần thu thập thêm chứng từ về việc bạn đã liên hệ, kết nối với phía Ngân hàng để hỗ trợ cho bên mua vay trước ngày ký công chứng, việc bên mua không đủ điều kiện vay vốn tại Ngân hàng và các tin nhắn, video trao đổi giữa các bên trong quá trình giao dịch. Ngoài ra, bạn cần tham vấn Luật sư hoặc chuyên gia có kinh nghiệm, chuyên môn xử lý nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Trên đây là một số quan điểm về vấn đề của Quý khách hàng đang gặp phải. Để được tư vấn rõ hơn về vấn đề này và các vấn đề pháp lý khác có liên quan, vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH HT LEGAL VN
Email: [email protected] Hotline: 09 0428 5681 – 09 0161 4040
